Freistehendes umgebautes Bauernhaus mit Wohn-/Gewerbeteil in der Freihaltezone

Objektbeschrieb

Das Haus wurde 1850 erbaut und als Bauernhof genutzt. Der damalige Bauer gab seinen Betrieb 1968 auf. 1972 wurde am Haus der Anbau realisiert und 1995 wurde das Haus weiter umgebaut. Leider gibt es nur  Pläne für das Parterre und den ersten Stock der vermieteten Wohnung.

Geplante Verkehrsberuhigungen

Rund um das Verkaufsobjekt Binzstrasse wird neu die Höchstgeschwindigkeit von 80km/h auf 60km/h gedrosselt werden und in der Zürichstrasse ab Schützenhaus Richtung Fällanden ist neu die Einführung der Höchstgeschwindigkeit von 30km/h geplant.

Flächenangaben

Die gesamte Grundstückfläche beträgt Total 2’513 m2. Davon dienen 130 m2 fürs Wohnen und 295 m2 zur gewerblichen Nutzung.

Relevante Grundbucheinträge:

• Anmerkungen: öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung- Dem BGBB (Bundesgesetzt über das bäuerliche Bodenrecht) nicht unterstellt
• öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung / Baugesetzgebung- Mehrwertrevers betreffend Gebäude Versicherungs-Nr. 20000505 (1976 + 2007). Der durch den Umbau entstehende Mehrwert fällt bei einem Erwerb des Gebäudes Vers. Nr. 505 durch den Staat oder die Gemeinde ausser Betracht
• Dienstbarkeiten: Last: Grunddienstbarkeit Schiess-Servitut zugunsten Blatt 4731, Kataster 2584 Diese Dienstbarkeit wurde im August 2025 gelöscht. 
• Weitere Anmerkungen und Dienstbarkeiten mit Rechten und Lasten ohne Wertrelevanz.

Vorabklärungen beim Kanton Zürich – Baudirektion

Bauliche Möglichkeiten der Objekte Vers.-Nrn. 505 und 507 auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1480 und 2533 

Wäre je eine komplette Kernsanierung der beiden bestehenden einzelnen Gebäudehüllen durchführbar?

Eine komplette Kernsanierung ist möglich, müsste dann aber als Abbruch und Neubau betrachtet werden, wonach das Baugesuch unter diesen Gesichtspunkten beurteilt werden müsste. Bei einem Abbruch und Neubau dürfen lediglich die Flächen, die am 01.07.1972 rechtmässig bestanden wieder aufgebaut werden. Es darf keine Flächenerweiterung stattfinden. Ausserdem muss die Wesensgleichheit (Fassade, Fassadenöffnungen, Farbe, Materialisierung, etc.) der Objekte gewahrt werden.

Wenn ja, braucht es eine vorgängige Baubewilligung des Kantons für eine Kernsanierung?

Ja. Ein Baugesuch wäre bei der kommunalen Baubehörde einzureichen, die es dann uns, der Kantonalen Fachstelle Landschaft, zur Beurteilung weiterleiten würde (vgl. Baueingabe & Bewilligungsverfahren | Kanton Zürich).

Hat der Kanton grundsätzlich ein Vorkaufsrecht?

Nein, nicht dass ich wüsste, beziehungsweise müssten Sie dies beim Immobilienamt des Kantons erfragen, das die Liegenschaften verwaltet. 

Wäre ein Abriss und Neubau im gleichen Grundriss möglich?

Ja. Mit gleichem Grundriss, am selben Standort und den Flächen, die bereits am 01.07.1972 rechtmässig bestanden. 

Wenn ja, welche Bewilligungen nebst der Baubewilligung müssten vorgängig eingeholt werden (Kanton/Gemeinde Fällanden)?

Ich kann noch nicht abschätzen, ob noch andere kantonale Fachstellen involviert wären. Schlussendlich wird dies von der kantonalen Leistelle für Baubewilligungen koordiniert.

Gibt es noch etwas, dass der künftige Käufer unbedingt wissen muss?

Ich empfehle potentiellen Käufern, alle vorliegenden Baubewilligungen der betroffenen Liegenschaft einzuholen. Insbesondere für bauliche Massnahmen die zwischen 01.07.1972 und heute passiert sind. Ausserdem sollte einem Käufer bewusst sein, dass er die Liegenschaft mit allen ihren Rechten UND Pflichten kauft. Für detailliertere Informationen sollte unsere Homepage www.zh.ch/bab studiert werden. Ich weise darauf hin, dass wir Anfragen nur generell, das heisst nicht behördenverbindlich beantworten können. Geänderte Voraussetzungen oder nicht berücksichtigte Aspekte (z.B. aufgrund des fehlenden, fachübergreifend koordinierten Verfahrens) bleiben vorbehalten. Für eine behördenverbindliche Aussage ist ein Baugesuch über die örtliche Baubehörde einzureichen. Baudirektion Kanton Zürich, Amt für Raumentwicklung.